آیا می‌دانستید نرخ بازدهی (ROI) اجاره املاک تجاری دبی در برخی مناطق به بیش از ۱۰٪ می‌رسد؟ این در حالی است که متوسط بازده اجاره‌ای در بسیاری از بازارهای اروپایی و آمریکایی زیر ۴٪ است!

دبی، دیگر صرفاً یک شهر لوکس برای تفریح نیست؛ این شهر امروز یک "اَبَرقدرت" اقتصادی و تجاری است که پتانسیل سرمایه‌گذاری آن، هوش مالی سرمایه‌گذاران بین‌المللی را به چالش می‌کشد. در نیمه اول سال ۲۰۲۴، ارزش معاملات املاک تجاری دبی با رشد شگفت‌انگیز ۲۵ درصدی نسبت به سال قبل، یک رکورد تاریخی را ثبت کرد و این آمار، گواهی بر رونق بی‌سابقه بازار است.

اگر به دنبال پربازده‌ترین سرمایه‌گذاری زندگی خود هستید، احتمالاً این سوالات کلیدی ذهن شما را درگیر کرده است: بهترین فرصت برای خرید مغازه در دبی کجاست؟ چگونه می‌توانم از قیمت مغازه در دبی در بهترین مناطق تجاری مطلع شوم و ریسک‌های آن را به حداقل برسانم؟ و مهم‌تر از همه، آیا خرید رستوران در دبی یک مسیر مطمئن برای اخذ اقامت طلایی و کسب درآمد ارزی است؟

چرا خرید مغازه در دبی، نه یک هزینه، بلکه یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه است؟

بازار املاک تجاری دبی در سال‌های اخیر رشد تصاعدی داشته و با سیاست‌های حمایت از سرمایه‌گذار خارجی، به یک فرصت طلایی تبدیل شده است. برخلاف بسیاری از بازارهای جهانی، دبی مزایای منحصربه‌فردی را به خریداران ملک تجاری ارائه می‌دهد:

۱. اقتصاد بدون مالیات و بازدهی بالا 

دبی بهشت مالیاتی است. عدم وجود مالیات بر درآمد فردی و مالیات بر سود سرمایه (Capital Gains Tax) باعث می‌شود که بازدهی شما از اجاره ملک تجاری در دبی و فروش آن به مراتب بالاتر از سایر کشورها باشد.

• میانگین بازده اجاره (ROI): نرخ بازده اجاره‌ای برای املاک تجاری دبی معمولاً در بازه ۶ تا ۱۰ درصد در سال قرار دارد. (منبع: آمار اداره زمین دبی - DLD). این رقم در مقایسه با متوسط جهانی، بسیار جذاب است.

• ثبات نرخ ارز: درهم امارات (AED) به دلار آمریکا (USD) متصل است، که یک ثبات مالی قابل اعتماد برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی فراهم می‌کند.

۲. مالکیت ۱۰۰٪ آزاد (Freehold) برای خارجی‌ها 

در مناطق مشخصی که به عنوان "مناطق آزاد" (Freehold Areas) تعیین شده‌اند، سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند مالکیت ۱۰۰٪ ملک تجاری خود را بدون نیاز به کفیل یا شریک محلی داشته باشند. این قانون، امنیت سرمایه‌گذاری را به بالاترین سطح ممکن می‌رساند.

۳. امکان دریافت اقامت و ویزای طلایی

خرید مغازه در دبی می‌تواند مسیری مستقیم به سوی اخذ اقامت امارات باشد.

• ویزای ۲ ساله: در صورت خرید ملکی با ارزش حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم.

• ویزای طلایی ۱۰ ساله (Golden Visa): با خرید ملک تجاری به ارزش حداقل ۲ میلیون درهم (تقریباً معادل ۵۴۵,۰۰۰ دلار آمریکا)، می‌توانید برای خود و خانواده‌تان ویزای اقامت بلندمدت دریافت کنید.

تحلیل قیمت مغازه در دبی: از بازار لوکس تا فرصت‌های مقرون به صرفه

آگاهی از قیمت مغازه در دبی مهم‌ترین عامل در تصمیم‌گیری است. این قیمت‌ها به شدت به عواملی چون موقعیت جغرافیایی، متراژ، نوع کاربری (خرده‌فروشی، رستوران، خدماتی) و قرارگیری در مرکز خرید یا خیابان اصلی بستگی دارند.

جدول مقایسه قیمت و بازدهی تقریبی مناطق کلیدی 

• مغازه‌های لوکس در مراکز خرید برتر: در مال‌هایی مانند دبی مال یا امارات مال، سرمایه‌گذاری در واحدهای خرده‌فروشی از حدود ۲.۳ میلیون درهم شروع می‌شود و برای واحدهای بزرگ‌تر و موقعیت‌های کلیدی می‌تواند از ۱۰ میلیون درهم فراتر رود.

• فرصت‌های مقرون به صرفه: در مناطقی مانند اینترنشنال سیتی (International City)، مغازه‌های کوچک‌تر ممکن است در حدود ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱.۵ میلیون درهم قیمت داشته باشند که برای شروع کسب‌وکارهای کوچک بسیار مناسب است.

توجه به هزینه‌های جانبی: خرید ملک تجاری در دبی شامل ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بر قیمت خالص ملک است. همچنین هزینه‌های ثبت در اداره زمین دبی (DLD Fee) نیز معمولاً ۴٪ قیمت ملک است.

تفاوت خرید رستوران و فروشگاه خرده‌فروشی

سرمایه‌گذاران زیادی به دنبال خرید رستوران در دبی هستند، به ویژه در مناطق توریستی مانند دبی مارینا و جمیرا. رستوران‌ها و کافه‌ها معمولاً به دلیل تقاضای زیاد گردشگران و ساکنان، بالاترین نرخ‌های اجاره ملک تجاری در دبی را دارند، اما به سرمایه‌گذاری اولیه بیشتری نیز در زمینه تجهیزات (Fit-out) و مجوزهای تخصصی‌تر نیاز دارند.

بایدها و نبایدهای قانونی و مراحل خرید مغازه در دبی

فرآیند خرید مغازه در دبی ساده و امن است، به شرطی که از قوانین و مراحل به درستی آگاه باشید.

۱. الزامات قانونی برای سرمایه‌گذاران خارجی

طبق قوانین جدید، در اغلب موارد، خرید ملک تجاری در دبی باید تحت مالکیت یک شرکت تجاری انجام شود.

• تأسیس شرکت: شما باید یک شرکت در یکی از مناطق آزاد (Free Zones) یا سرزمین اصلی (Mainland) ثبت کنید. این شرکت، مالک قانونی ملک شما خواهد بود.

• مجوز اولیه (Initial Approval): برای شروع کسب‌وکار و خرید ملک، اخذ تأییدیه اولیه از وزارت توسعه اقتصادی دبی (DED) ضروری است.

• مالکیت و مسئولیت‌ها: در مناطق آزاد، شما مالک ۱۰۰٪ ملک هستید و مسئولیت نگهداری و اداره ملک بر عهده خریدار است.

 برای مدیریت بودجه و هزینه زندگی، مطالعه مقاله چگونه خانه مناسب را در دبی اجاره کنیم؟ میتونه خیلی بهتون کمک کنه!

۲. مراحل گام به گام خرید مغازه در دبی

1. انتخاب منطقه و نوع ملک: بر اساس بودجه و بازار هدف (مثلاً خرده‌فروشی در اینترنشنال سیتی یا رستوران در دبی مارینا).

2. بررسی حقوقی و مالی: بررسی کامل سند مالکیت (Title Deed) و اطمینان از عدم وجود بدهی یا رهن بر ملک.

3. امضای تفاهم‌نامه (MOU): امضای تفاهم‌نامه خرید و فروش و پرداخت ودیعه (معمولاً ۱۰٪ از قیمت خرید).

4. انتقال مالکیت (Transfer): مراجعه به دفتر اداره زمین دبی (DLD) و ثبت قرارداد. پرداخت کل مبلغ باقیمانده و هزینه‌های DLD.

5. دریافت سند مالکیت: دریافت سند رسمی (Title Deed) به نام شرکت شما.

سوالات متداول (FAQ)

۱. آیا با خرید مغازه می‌توانم برای خانواده‌ام اقامت بگیرم؟

بله، در صورتی که ارزش ملک تجاری شما حداقل ۲ میلیون درهم باشد، می‌توانید برای خود، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال (یا بالای ۱۸ سال در صورت دانشجو بودن) ویزای طلایی ۱۰ ساله دریافت کنید.

۲. بهترین منطقه دبی برای خرید مغازه جهت اجاره دادن کدام است؟ 

مناطقی مانند اینترنشنال سیتی و جمیرا ویلیج سیرکل (JVC) به دلیل قیمت نسبتاً پایین‌تر و تقاضای اجاره قوی از سوی کسب‌وکارهای کوچک و متوسط، اغلب بالاترین نرخ بازده سرمایه (ROI) را (تا ۱۰٪) ارائه می‌دهند و برای سرمایه‌گذاری صرفاً اجاره‌ای مناسب‌اند.

۳. حداقل سرمایه لازم برای خرید مغازه در دبی چقدر است؟

برای یک مغازه کوچک در مناطق در حال توسعه مانند اینترنشنال سیتی یا دبی لند، حداقل سرمایه اولیه برای خرید ملک می‌تواند از حدود ۴۵۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ درهم شروع شود. البته برای مناطق مرکزی و لوکس، این رقم چندین برابر خواهد بود.

۴. آیا می‌توانم ملک تجاری خود را به صورت اقساطی بخرم؟

بله، بسیاری از پروژه‌های نوساز (Off-Plan) که توسط سازندگان بزرگ دبی عرضه می‌شوند، برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیر (Payment Plan) را ارائه می‌دهند که به شما امکان می‌دهد بخشی از مبلغ را تا زمان تحویل و حتی پس از آن به صورت اقساط پرداخت کنید.

۵. قوانین اجاره ملک تجاری در دبی چگونه است؟

قراردادهای اجاره ملک تجاری معمولاً برای یک دوره ۱ تا ۵ ساله بسته می‌شوند و تحت نظارت سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) هستند. بازدهی اجاره بالا (۶ تا ۱۰٪) یکی از مهم‌ترین دلایل سرمایه‌گذاری در این بخش است.

۶. آیا برای خرید رستوران در دبی مجوز خاصی نیاز است؟

بله، علاوه بر مجوز تجاری (Trade License) کلی، راه‌اندازی رستوران نیاز به مجوزهای تخصصی از شهرداری دبی (DM) در زمینه ایمنی غذا (Food Safety) و بهداشت دارد.

۷. تفاوت ملک تجاری در مناطق آزاد و سرزمین اصلی (Mainland) چیست؟ 

تفاوت اصلی در مجوز فعالیت است. شرکت‌های سرزمین اصلی می‌توانند با کسب‌وکارهای سراسر امارات و جهان معامله کنند، در حالی که شرکت‌های منطقه آزاد محدود به فعالیت در داخل منطقه آزاد یا خارج از امارات هستند. با این حال، در هر دو مورد، خرید ملک در مناطق فری‌هولد (Freehold) برای خارجی‌ها مجاز است.